、上海楼市止跌的驱动因素

当全国房地产市场仍处于止跌回稳初期时，上海率先实现了二手房的量价齐升盐城万能胶厂家，基本进入底部右侧区间。

从“量”的层面看，2026年3月上海二手房网签套数突破3.1万套，创下过去5年以来的历史新，同比增长6.3。

我们在3月27日的报告《从小阳春成看楼市止跌持续》中指出，受春节错位影响，今年“小阳春”的启动时点晚，但后劲足。4月上海二手房网签套数约2.9万套，同比涨幅走阔至22.7。其中，4月11日上海单日网签量达到1632套，为2022年以来单日成交的水平。

5月以来，上海楼市的热度仍在延续。5月10日上海单日网签量创下1664套的记录，再创21年8月至今二手房单日网签记录，这表明上海二手房“量”的回暖并非“昙花现”。事实上，上海的二手房网签量自2025年11月以来，已连续6个月[1]保持在2万套的荣枯线以上，预计5月网签量将达到2.7万套。从“价”的层面看，统计局公布的70个大中城市房价变动情况显示，上海3、4月二手房价格环比上涨0.4、0.7，涨幅较2月增加0.2、0.5个百分点。根据冰山指数，3月、4月上海二手房成交价环比涨幅分别为0.8、0.9，延续了年初以来的止跌回升态势，目前成交价较低点已2.1。

从止跌节奏看，上海的“老破小”率先实现止跌回升，“端”5月以来也出现企稳迹象，“天地”两端房产跑。

按照成交面积划分，上海微户型（<50㎡）房价已于2025年11月止跌，此后延续回升态势，率入拐点右侧。到2026年1月小户型（50-90㎡）房价也实现止跌回升。5月以来，上海中大户型（144-180㎡）和大户型（180-250㎡）也出现止跌迹象，月涨幅分别为0.1和0。

按成交总价划分，上海二手房成交的主力价段（110-380万）率先止跌，近期豪宅（1800-6000万）房价也出现不同程度的上涨。

从成交结构看盐城万能胶厂家，上海楼市的止跌正逐渐由“老破小”向“房”过渡。4月上海二手房成交结构持续优化，300万以下的成交套数占比由3月的61降至59，300-500万成交占比提升2个百分点达到22，500万以上的房成交占比由16.6增长至17.9。

随着中端需求的回归，4月上海二手房成交总价的中位数提升至258万元，环比增长6.6。这意味着当前上海楼市既不缺需求，也不缺购买力，预期和信心是影响房价走势的关键。而信心的回归恰恰源自于“老破小”的止跌稳住了板块价格的下限，代表板块上限的房价格止跌只不过是水到渠成。

作为率先跨越地产拐点的城市样本，上海房价止跌回稳的驱动因素可以拆解为以下几点：

是需求企稳。

2025年上海的新房和二手房成交面积之和较2024年已实现微幅回升，这意味着上海楼市的调整压力主要来自供给侧，不担忧需求萎缩的扰动。今年1-4月，上海新房和二手房成交面积之和同比增长3.3，涨幅较2025年0.003走阔。这意味着价格逐渐企稳带动了部分观望刚需的释放，从而形成正向的止跌循环。

二是供给收缩。

上海二手房挂量在2025年4月见顶，此后保持快速回落，而北京、广州的挂量直到2025年11月才开始出现明显下降，圳则尚未出现挂回落的迹象。截至5月27日，上海二手房狭义挂量已降至8.5万套，较点减少3.5万套。5月线城市二手房狭义挂量较点减少4.2万套，同环比降幅分别为-7.8、-0.6，已回到2023年10月的水平。

供给收缩的直接结果是买双议价空间的收窄，这也带动了上海二手房成交价的速度快于挂价。5月上海成交议价率为7.1，较前值收窄0.3个百分点，显著好于26城市10的中位数水平。从价格走势看，上海二手房成交价较底部2.1，而挂价则较底部1.3。

三是估值理，租金止跌。

以租金回报率为“锚”，当前上海房子的估值已基本回归理水平。2026年上海的租金回报率整体处于1.6-2.7的区间水平，均值约为2.0。我们在3月27日的报告《房地产市场政策底已现》指出，从比较看，全球主要城市的净租金回报率也基本处在1.5-2.5的区间，多数城市名义租金回报率较的原因是其持有成本通常1个百分点。因此，

值得注意的是，上海的租金回报率存在明显分层。外环内的“老破小”租金回报率约为2.0-3.0，但次新房的租金回报率仅有1.6-1.8。重要的是，租金回报率的分布和二手房成交分布并不对称，由于租息低的次新房自住比例，实际在市场中流通交易的二手房租金回报率于上海平均的2.0。

根据贝壳研究院统计，上海134个热点板块平均租金回报率已达2.38，其中有16个板块租金回报率过3，有86个板块租金回报率在2-3之间，仅32个板块租金回报率低于2。

将房地产类比股票，租金回报率是房子的PE，租金价格是房子的EPS。如果代表EPS的租金持续下跌，即使房子的估值已处于底部区间，泡沫板橡塑板专用胶其价格也可能出现跌。反之，如果代表EPS的租金企稳，即使代表估值的租金回报率并未见底，房价也可能出现。2026年3月以来，线城市租金价格均止跌回升。其中，北京、上海、广州、圳的月租金较底部分别3.7、2.1、2.2、2.2。

当市场仍处于拐点左侧时，消费品属是主房产价格的核心因素，作为楼市“地资产”的代表，“老破小”往往能凭借租息的属率先企稳。相比之下，代表“中腰部”资产的次新房由于租金回报率偏低，其自身的消费品属尚不足以支撑价格企稳，金融属也弱于代表“天资产”的豪宅，其止跌回稳通常要等待信心的回归。

因此，我们在2025年10月24日的报告《房地产市场何时迎来“后跌”？》中指出，对于不同类型的房产，企稳顺序预计是新好房 > 老破小 > 房> 老现房。目前，上海的“老破小”已基本实现止跌，市场的热度正逐渐向房传。

四是政策刺激盐城万能胶厂家。

年初以来，上海楼市的供需关系已出现边际变化，2月下旬上海出台的“沪七条”则是在需求侧为房地产市场止跌回稳增添动力。“沪七条”的核心举措有三：1）放松外环内限购；2）公积金贷款额度上限由160万元提至240万元；3）放松房产税。

相较于放松限购，提公积金贷款额度上限对稳定楼市的作用可能加关键。当前上海二手房成交总价的中位数整体保持在260-280万元之间，按照20的付比例计，240万元的公积金贷款上限基本能够覆盖成交密集区间的贷款总额，这意味着符条件的购房者能够将负债成本锁定在2.6的公积金贷款利率，本质是对购房者的贴息。

随着上海楼市在“沪七条”的提振下率先回暖，多地也陆续出台地产优化政策，公积金是政策发力的向。

此外，上海2月初宣布在浦东、静安、徐汇三个核心区域试点收储内环内、2000年以前、单套建筑面积70平米以下，总价不过400万元的“老破小”，也托底了低总价房产的价格。我们在3月27日的报告《房地产市场政策底已现》指出，这政策的根本意义在于向市场释放了积信号，即当前上海“老破小”的租金回报率已经达到了“地队”的意水平，这也意味着核心城区“老破小”的价格基本见底。

奥力斯    PVC管道管件粘结胶价格     联系人：王经理    手机：18231788377（微信同号）    地址：河北省任丘市北辛庄乡南代河工业区/p>

随着房价的持续调整，多数核心城市的租金回报率已逐渐回到理水平，收储二手房能够实现项目成本收益的平衡，如果考虑到未来城市新的预期，收储带来的收益将过政策成本，这也是各地积出台地产政策的重要土壤。

目前，收储政策正在持续扩围，这也是核心城市稳定楼市的重要政策抓手。5月21日，上海宣布已收购523套二手房，并将二手房“收储”扩围至全部中心城区。5月26日，广州宣布试点收购300万元以内、70平米以下、位于广州环城速以内的二手住宅。

值得注意的是，5月国务院印发的《关于行常住地提供基本公共服务的实施意见》强调，“动多城市将稳定就业居住的未落户常住人口庭纳入公租房保障范围”、“统筹中央和地现有资金渠道，按规定对相应公租房筹集任务予以支持”，这意味着未来常住人口净流入的城市将面临多的公租房筹集需求，预计年内将有多核心城市出台二手房收储政策。

二、上海之后，哪些城市有望止跌？

站在全国层面看，楼市已通过“小阳春”的考验，城市挂量同环比的回落标志着房地产市场的供需平衡正在发生逆转，租金价格的底部也表明楼市止跌有来自基本面的支撑。

往前看，我们认为当城市挂量的回落态势持续1-2个月，市场有望再次确认价格底部，预计6-8月二手房挂价环比降幅将收窄至0附近。全国层面价格的止跌，对应到城市层面则表现为分化，基本面支撑强的城市房价有望率先止跌并小幅回升，而基本面承压的城市房价或仍呈现下跌态势。

参考上海房地产市场止跌回稳的驱动因素，我们从成交量、挂价、挂量、议价率、租金价格五个维度对25个城市的楼市止跌进度分。

评分结果显示，上海和苏州楼市止跌进度先全国，五维止跌综评分分别为87.5和72.0。从价格走势看，苏州也基本实现了挂价和成交价的止跌回升，结其房地产市场的整体情况，我们认为止跌的态势持续较强。

其次是天津、北京、珠海、圳、宁波、锡、徐州、大连等城市，五维止跌综评分基本在50-70分的区间。其中，多数已出现成交价和挂价的底部，尽管房价仍处于震荡磨底阶段，但整体已接近止跌。

整体看，我们认为在全国楼市走向止跌回稳的过程中，上述城市房价有望率先企稳。

[1]按除春节假期以外的成交量折，2月网签量相当于2.2万套左右的水平。

来源：雪涛宏观笔记

风险提示及责条款 市场有风险，投资需谨慎。本文不构成个人投资建议，也未考虑到个别用户特殊的投资目标、财务状况或需要。用户应考虑本文中的任何意见、观点或结论是否符其特定状况。据此投资，责任自负。 相关词条:罐体保温施工     异型材设备     锚索    玻璃棉    保温护角专用胶

1.本网站以及本平台支持关于《新广告法》实施的“极限词“用语属“违词”的规定盐城万能胶厂家，并在网站的各个栏目、产品主图、详情页等描述中规避“违禁词”。
2.本店欢迎所有用户指出有“违禁词”“广告法”出现的地方，并积极配合修改。
3.凡用户访问本网页，均表示默认详情页的描述，不支持任何以极限化“违禁词”“广告法”为借口理由投诉违反《新广告法》，以此来变相勒索商家索要赔偿的违法恶意行为。