智通财经APP获悉，中指研究院发文称，2025年产业园区运营商正进入分化加剧、提质增的度转型期。10代表企业平均营业总收入达50.29亿元，同比大幅增长24.71。与此同时，部分企业受基数回调、区域园区需求疲软等因素影响，营收再度下滑，行业营收表现的两分化格局持续加剧。
随着产业园区从规模扩张向产业运营战略转型，资本市场对产业运营商的关注焦点已从土地储备与开发规模，转向产业运营能力、盈利稳定与可持续发展能力。未来，产业园区运营将进步向精细化、业化、数智化、生态化向演进，核心城市优质赛道的耕能力、全周期产业运营服务能力、产融结的资本运作能力，将成为产业运营商构建核心竞争力的关键，也将动行业整体向质量发展持续迈进。
经营规模：行业扩张进入瓶颈期，企业营收出现波动
2021-2025年10代表企业经营数据平均情况
10代表企业包括：张江科(600895.SH)、东湖新(600133.SH)、上海临港(600848.SH)、中电光谷(00798)、市北新(600604.SH)、苏州新(600736.SH)、天安数码城、中新集团(601512.SH)、南京科(600064.SH)、浦东金桥(600639.SH)
从总资产规模来看，2025年10代表企业平均总资产达458.02亿元，同比增速仅0.11，较2024年6.69的增速有所回落，新建园区持续向二线核心城市、硬科技优质赛道集中。头部企业凭借核心区域的资源优势与产业布局能力，仍保持资产规模的稳健增长，其中张江科以上海集成电路设计产业园为依托，度布局集成电路、人工智能等新兴产业赛道，通过“直投+基金”的多元投资模式完善产业生态，2025年末总资产达631.09亿元，同比增长6.24，在行业整体增速趋缓的背景下保持较强的扩张韧;上海临港2025年末总资产达876.28亿元，持续稳居行业规模头部，同比增长2.07，资产规模保持平稳。
从营业收入来看，2025年10代表企业平均营业总收入达50.29亿元，同比大幅增长24.71，在2024年同比下滑27.43的基础上实现触底。与此同时，部分企业受基数回调、区域园区需求疲软等因素影响，营收再度下滑，行业营收表现的两分化格局持续加剧。
从收入结构来看，2025年产业运营商持续化“轻重结”转型，收入结构多元化进程持续加快，产业投资、园区运营服务、资产租赁收入占比稳步提升，传统地产开发销售收入占比进步收缩。同时值得注意的是，行业整体仍面临出租率下行与租金承压的双重挑战，仅仅线城市核心区域的科创类园区展现出较强的抗跌，部分端制造业园区表现相对稳健，多数二三线城市园区普遍出现租金下行、空置率攀升的现象，以价换量成为行业普遍选择。
盈利能力：盈利水平边际修复，产业投资收益仍是增长核心
2021-2025年10代表企业平均净利润
从盈利规模来看，2025年10代表企业盈利水平实现边际修复，保温护角专用胶但净利润波动特征依然显著。10代表企业平均净利润达9.33亿元，同比增长37.81，平均净利润率回升至18.56，较2024年16.79的水平实现边际修复，但仍低于2021-2023年行业平均水平，行业盈利修复基础仍不牢固。
从盈利驱动来看，产业投资收益是部分多元化布局企业净利润表现的核心变量，但其周期与不确定进步凸显。2025年资本市场波动加剧，科创企业估值分化与上市节奏放缓，直接致产业投资的公允价值变动损益与项目退出收益出现大幅波动，成为企业盈利分化的重要原因。
财务稳健：行业负债水平整体回落，稳健分化持续凸显
2021-2025年10代表企业平均资产负债率
2025年，产业运营商持续强化产业运营核心能力，积调整资产结构，行业整体资产负债率保持在较低水平，财务结构持续优化，显著区别于传统房地产开发行业的负债模式。但受盈利分化影响，企业间财务稳健的差异进步扩大，存量资产盘活能力与经营现金流稳定，成为决定企业财务安全边际的核心因素。
从资产负债水平来看，行业整体负债水平有所下降，财务稳健有所提升。2025年10代表企业平均资产负债率为58.24，较2024年61.13的水平有所回落。不同于传统房地产开发企业的周转、负债经营模式，产业运营商以产业运营为核心，聚焦长期稳定的投资回报，资产负债率整体波动较小，财务策略趋审慎。部分出现持续亏损、资产收缩的企业，资产负债率持续维持在60左右，在盈利下滑、经营现金流收缩的背景下，偿债压力与财务风险有所上升。
从稳健支撑因素来看，存量资产盘活与稳定的经营现金流，成为企业维持财务稳健的核心抓手。2025年，头部产业运营商持续通过REITs发行、成熟资产处置、股权项目退出等式盘活存量资产，提升资产流动，优化资产负债结构。多数企业持续强化产业运营能力，通过提升园区服务质量、稳定出租率与租金水平，获取持续稳定的经营现金流，成为抵御市场波动、维持财务稳健的核心支撑。在行业整体需求疲软的背景下，经营现金流的稳定，已成为企业实现长期可持续发展的关键根基。
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