阳江万能胶生产厂家 主题讨论会：新消费时代 | 2026观点购物中心暨售消费峰会

主持嘉宾：阳江万能胶生产厂家

钟廉军　世邦魏理仕区商业咨询负责人、资董事

讨论嘉宾：

黎振伟　广东省房协委主任委员、湾区发经济智库、原世联行集团席技术官

武　斌　美林商旅集团常务总裁、商管总经理

陈　晨　铁狮门区商业总监、圳湾后海汇总经理

陈晓勤　艺术维C(广州艺术维思文化有限公司)创始人

柳　刚　先生时尚创孵平台·时尚创投创始伙人CEO

夏亦丰　中银证券房地产行业席分析师、总裁

钟廉军：各位行业的老朋友新朋友，大好！我是来自于CBRE的钟廉军。今天又有缘分聚在起谈谈我们的新消费，当下变化还是很多的。

我们说那套经验主义好像不太准了。以前我们说地段就是者，就是唯，现在好像变得不那么唯，我们说组还是核心，但怎么组的这个逻辑好像在发生变化，乃至说个资产运营是否成功，它的判断标准好像也变得加多维了。

就好像刚才嘉宾说的，能不能上Reits，你的分配率是多少，这个都成为了新的些标准。

那么为什么产生这些变化？可能大会说，大买东西的逻辑变了，从想、从拥有变成了体验乃至是情绪。但层的思考是，消费者对于商业空间的期待在发生变化。从我要来这里买什么，变成了我要在这里成为谁。

你可能是位来这里玩滑板的40岁“小伙子”，你也可以是位挑选自己盲盒的八岁的“小大人”，所以今天很荣幸跟在座的六位来自不同行业的嘉宾，起聊聊他们域对于新消费的不同的体感变化。

先还是想邀请我们的黎老师，您是商业地产的老前辈了，几十年的经历和观察，从百货时代到我们说的购物中心时代，到现在的非标时代，您觉得跟以前几轮相比，现在重要的本质变化是在哪个点上？另外也想请教，这种变化对于存量资产的持有者和运营，又提出了什么样新的要求？有请黎老师。

黎振伟：谢谢主持人，我是参加到三场论坛的对话了。

上两场大都很迷茫，物业怎么做？科技怎么结？大感觉好像找不到向。但这场特别是杨总（杨晓君 越秀商管中西部区域党支部书记、总经理）、钟总（钟革惠 业商业管理有限公司董事长）讲的东西真的是令人心情澎湃，像尹总（尹江波 广州市食尚国味集团创始人/陶陶居餐饮主理人）的那种真的是很的感受。

我自己也从事房地产商业顾问，我认为商业的发展和上的认同致，分为三个阶段：阶段货，以货为本，货为；二阶段以厂为皇，厂做得好，人就来。但这两个阶段都过去了，现在我们面临三个阶段。就是以人为主，以内容为。

所以这个转变可能也是今天商业所面临的个很重要的改变，它就然带来三个商业之变了。

个变，广州近提出了个很有意思的向，将购物中心市场变成城市活力中心，这个改变很大。我觉得这也可能是广州早提出来的。要变成活力中心，那可能就是从个购物的商场变成城市的社交休闲、文化体验、情绪价值场所。这个东西就须有三个变才能支撑这个改变。

1个变我认为是变。过去的商业就是以货为主的空间，现在广州已经有两个项目在变成城市活力中心：个是正佳广场，就是旅游地，现在就还有个项目，就是华美集团做的华美131。

它原来是烂尾的汽配市场，面积二三十万，三栋楼现在拆了两栋，把拆的基础变成了尔夫的基础。围绕尔夫旁边还做了个数字尔夫，把剩下的个楼变成跟体育相关的综体。这个改变太大了！

华美投五个亿，把这个典型的单业市场汽配，改成个与体育运动交流的案例。我觉得可能商业联会、各个商场可以去关注它。因为我经常去练球，现在球场做好了，项目真的在改造它的商业服务中心。

2个变，就是种模式变。从过去的收租金，考核资金，要变成转向做内容。

讲到做内容，太古地产给我很的印象，其实我是90年代在香港太古学习，郝先生（郝继霖）他也参与这个项目的前期。

他说，选择租户定不是选择交租金的，而是选择能带来人流，能带来新理念，带来新消费的。而且我们不仅仅是把希望都押给那个商，而是跟他起创造，起来创造新的模式。

所以太古开的项目，定是店是多的，吸引人的，这是因为他不以租金为目标。而这个店能不能够创造新的模式，新的内容，这个很重要。这点上我觉得我们真的要学习太古。

3个变，价值变，由场内收益转为功夫在室外。刚才钟总谈的整个现状就是价值变了，我参与了三次开会，我每次来都在看这个怎么变，就是人越来越多。

所以这种多的改变，会带来个重大的变化。三个都是变，但有个东西是不能变的--以人为本，长期主义，还有个初心不变。

其实我们这两天的讨论，后围绕就是物业的科技都在解决以人为本，不是为科技而科技。初心不变，不要开始的时候说的很好，到后都叫交了货，这很重要。

要解决这个问题有几个难点，需要行业以及商起来面对。

所以现在个“难”，我们对商业的价值评估要调整。如果按上市的严格要求，现在物业公司上市因为要追求估价，所以他们的服务都降价，这是个很难的问题，因为要评估。

还有文化的造与转化。大都讲文化，但文化是很难做的。文化，把它变成实的东西，很难做。5000年的文化，但现在有多少真正变成我们消费的呢？故宫是很好，但是故宫很难得。

二个是价值评估难，我总结叫“由过去的实到虚”。过去我们看项目就是要多少租金，结果收不到，这个是虚的。但现在我们要变成由虚到实，这个真难做；由实到虚，其实都实现不了。

另外，政府、开发企业、投资经营者、商、消费者如何形成共识？我们对商业的认识不再是过去的看着多漂亮、多大投资等等，现在政府很重要。政府过去的商业发展中要追求规模、速度，面积，结果建的越多，空置越多。

其实我们今天上午探讨了个很刻的问题，的资产有300万亿，但现在资产价格贬值了大概40了，也就是说我们每年增加的GDP还不如资产的贬值。所以后我们衡量个城市，个企业的资产时，不要再衡量它的GDP增长多少，要衡量它的资产能不能保值、增值。这个是重要的，如果这个概念不改变，我们是真的很难做好。

三个难就是如何真正做好的产品、好的服务，这个就是真功夫了。这点没得说，定是如此，谢谢！

钟廉军：谢谢黎老师。黎老师给我比较有启发的点是华美这个项目，我们也正好服务这个项目。

我观察到，现在非房地产企业进入到商业航道的时候，他们会创造出很不样的东西，些新的物种，包括近我们在圳这边也服务很多科技公司。

他们由于些总部拿地等等，也进入到这个行业，互联网也好，创新也好，颠覆地进入到商业板块的时候，也玩出很多不样的组。所以我期待接下来可能2到3年出来的些新的刺激的元素。

黎振伟：我们还是关注新的物业，但现在面临大的问题是存量。怎么从增量到存量，怎么做存量商业的改造？余总，天河城我们不要老是建新的，能不能让天河城过去辉煌30年，我再辉煌30年？

我这次到马来西亚吉隆坡球，我门去了双子塔，双子塔是1997年建设的，到现在还是吉隆坡的地标，还是全世界旅游人口流量、外国人多的地。这就是我们今天要思考的，不要老是追新，如何把老的东西把它做好传承。

钟廉军：对，这个才见细功夫和真功夫。

刚才说的跨界物种也好，或者说创新，我想请教武总。因为在我看来，咱们美林天地既做到吸纳在地的客群，也做到了吸引异地消费，所以我直不知道把美林天地归为城市mall还是个社区mall。

所以也想听听您对现在商业地产类型的边界定位，是模糊了还是清晰了？以及您觉得哪种类型有竞争力？也想听您分享下，在运营创新当中，近两年美林有没有些新的思考？

武斌：我觉得未来社区商业的商业价值肯定是越来越强，面，国内的电商平台，还有些大型商，它的当日达、日达配送模式，已经大幅满足了社区居民刚需的痛点需求。

另面，尽管社区商业承载了很多街区的游逛，生活服务等，但从资本市场的视角来看，它资产的投入回报率会持续走低。

当然现在也有自媒体在强调阳江万能胶生产厂家，小而美的这种社区商业仍有生存的空间。但是你要通过取舍，要做出个具特的邻里商业空间来非常不容易，所以还是要挖掘在地的文化特征，满足社区居民频到店的亲子互动、邻里社交、组运动、轻健康管理等日常陪伴的需求，我觉得这可能是社区商业的个未来出路。未来定是规模型商业，有虹吸应的商业的胶着。

这里面有存量的物业，有新增物业，存量物业大的优势在于，它早在五年或者八年、十年、二十年前就已经占据了二环三环核心的位置，它的规划区位优势已经有了，所以存量物业的这种提质提，我觉得从政府角度来讲价值。

核心商业，其实不管你将来是做都市型商业还是区域型商业，核心区域商业未来竞争还是几个核心点。

，时尚潮流的引是不是消费文化的风向标。

二，多元生活式的表达，能不能满足不同客群对生活场景的内容需求。

三就是情绪，情绪消费是否通过空间的设计，内容产品的策划来触达消费者的情感诉求。

四就是整粉丝社交的消费，来聚这个圈层文化，形成粘的社群。

五就是科技驱动与创新引，利用智能交互、数字化体验来引新兴的消费市场。

六是进全品类强矩阵的升和迭代。通过的选品和频的招调，来保持商业的活力。

后点就是大型商圈的流量运营能力。

未来你商管公司的核心竞争力，在于对人流、车流、电单车等各类交通的组织协同，通过系统的规划和管控，来提升项目进出率，节约顾客的出行时间成本。我觉得这是很关键的个点。

至于资产的持续增值、保值，我觉得还是回归到这个流量运营能力，以及的定位，和业态的这种组。

先，不管是存量场，还是筹备新场，你要明确要什么、不要什么，因为现在不像十几年前。我以前在银泰，百货和商管都做过，是整个银泰中心的运营中心总经理，就是管招调。

那会儿我们叫品类百货，做少淑、少女、珠宝单品。我们强调的是，个品、个区域的品类，珠宝至少20个矩阵，女装20个、40个矩阵，还有其他化妆品多少个矩阵；包括现在很多购物中心的楼层，依然围绕以前百货做的这种品类规模、品类矩阵。

可现在的消费者是不是还在围绕品类呢？你看互联网现在这个品类比我们做得多，垂直度，以前商品百货公司做商品属，6到8个属已经足够了，现在互联网能只15个商品属，你怎么拼得过他呢？

互联网查类目，查品类，比你便多了，而且物质现在有点度泛滥了。说实话，你多的是要考虑满足情绪消费、它的配置以及度聚的这种场景，我觉得这是很关键的。

奥力斯    万能胶生产厂家    联系人：王经理    手机：13903175735（微信同号）    地址：河北省任丘市北辛庄乡南代河工业区

美林项目位置也比较好，在广州东部，紧紧挨着天河和黄埔。其实广州是直往东走的，这个发展势能是大势，我们是先说大势和小势，其实这个区域优势是比较凸显的。

再个，我们把交通的组织，交通的流量做得比较好。在全国来说，我们实际上布局了海、陆、空五大停车场，顾客从很多支线都可以走，这边堵就在那边走、那边堵就这边走，都可以走。所以你的流量运营能力和运营率也很。

还有，你要了解广州消费者的痛点需求。广东人广州人在乎的是价比，比如费停车，是不是还有什么吃饭，其他的系列需求，你要了解在地的刚需，他在意什么，就是哪些钱你是要挣的，哪些钱你不挣。

刚才华夏基金也说，要评估资产的综价值，那你舍弃这部分小的东西，能不能换来大的东西，能不能把流量转起来？

美林也有天河山姆，这个山姆店去年的数据已经披露出来了。个比较小的、才2万的山姆，去年做到了40亿元的交易规模，全现在二名，仅在天津之下。天津是因为整个河北、山东的都没有，未来它也会有，就会分流。

但现在来说，毕竟山姆在番禺都开了十六七年了，为什么我们才开了四年的山姆能做到全国进店客流二名，交易规模也是二名。，新增会员办卡名？

其实，沃尔玛也非常感谢我们香港公司，为他们做了大量流量的运营的工作。其实这是相互赋能的关系，宜也是样。我们也在让宜走出来，去做些松弛感的、乐活的、环保的些活动，把些有利的优势成绩达到。

再个，广州核心的在地刚需，我们直叫广州食在美林。吃是广州关键的，你能不能把消费者的味蕾抓住，这是你的核心竞争优势。但是吃当中哪些是爆品？我们看看大众点评、抖音、美团，畅销的21大热门品类，你有没有抓住他，而不是说漂亮菜出场我就做这个漂亮菜，现在流行江西菜就全做江西菜。

这个风口是很快的。我们以前夸张的时候，个场内四个酸菜鱼，五个牛蛙，搞得很吓人。牛蛙是川菜里面的个小品类，你怎么竞争？目前全调完了，下子业绩投资都上来了。

你还是要把品类餐饮细分品类，把品类组做好。我想这是个点，简单提下。

钟廉军：谢谢武总。30万大体量项目美林的 “取舍与做精” 思路，对中小体量商业项目具有重要参考意义。

当前资产运营已出现从资产估值倒运营能力的新要求，而铁狮门作为房地产基金公司，在公募REITs相关要求出台前，便已形成成熟的资产运营体系。基于此，我向陈总（陈晨）提出两个问题：是对比国内传统开发商，铁狮门在资产运营上有哪些特殊要求与差异化思路？二是请陈总分享后海汇聚焦年轻力与场景造的运营心得。

陈晨：铁狮门是美国百年房地产企业，兼具开发、运营与资产管理多重属，铁狮门拥有较自主经营权，同时依托美国总部的授权与赋能，建立了严格的风控体系，在项目选址与评估上有明确标准。凭借穿越百年周期的经验，铁狮门在保持稳健发展，但也因此暂未达到理想的规模应。铁狮门是进入的美资房地产基金企业，目前在已布局16只行业基金。

与国内传统商业地产 “投融建管退” 重资产模式，以及万象生活类纯轻资产输出管理模式不同，铁狮门采用差异化的中资产模式。其核心操作是，针对每个项目开发阶段设立项房地产基金，寻找优质作伙伴以 50：50 的比例联拿地、共同开发，延续集团全球化核心优势 --小股操盘、纵向体化。即便基金仅持有项目50股权，且其中仅约10为直接出资，仍掌握项目的经营管理权。该模式与REITs发行模式不同，铁狮门从募资、开发建设、运营管理到资产退出全链条自主掌控，叠加美国总部支持，抗风险能力显著强。

其退出机制也并非依赖公募REITs，而是以大宗交易形式实现，例如与陆嘴作的个项目，运营四年后实现99出租率与资产增值，终将所持股份转让给作伙伴完成退出。

我介绍下后海汇项目。该项目为资开发，位于圳南山中心区，总建筑面积30万，包含两栋甲写字楼（其中栋12万）、7.8万商业体量，还配套开放式公园。项目地处填海地块，土地成本较，但占据核心区位--为四条地铁线上盖，位于南大道核心段，商业、二层与圳万象城直接连通。虽受万象城开业施工影响，项目目前已逐步向好。

项目前期定位处于非标商业快速崛起阶段，面对圳湾商圈的激烈竞争（周边有运营十余年的海岸城、即将开业的30万万象城），后海汇选择差异化路线，定位为青年文化社区，保温护角专用胶聚焦圳硬核青年客群，引入大量潮流与体验业态，包括TSY等头部潮流、攀岩旗舰店、wondering旗舰店等，签约潮流商户占比达90。

进入后疫情时代，商业市场面临同质化与存量竞争，前期引入的未能实现理想的本地消化。结圳不同区域的消费习惯差异，以及万象城开业、圳湾大街贯通等商圈变化，后海汇未放弃Z世代与青年文化核心定位，而是拓宽用户圈层。

在保留小众青年、情绪价值类业态（如未剧场、千户之屋店）的基础上，新增UR圳旗舰店、本来(BENLAI)圳店及旗舰店等审美、价比，进步强化与海岸城、万象城的差异化。同时持续加码体验业态，发力夜经济与运动经济，引入杂住南山店，并规划造6000平米的特空间，计划引入六夜店，对标圳 INS 风格，丰富夜间消费场景。

后海汇致力于与圳湾片区形成互补共生的商业格局，让消费者可以在万象城购物、在万象城人才公园看展，后来到后海汇用餐、夜间休闲娱乐，通过全时段、多场景的消费动线，实现整个商圈共生共荣的发展状态。

在营销运营面，后海汇围绕核心目标客群，坚持双IP运营策略。面每年引入知名IP，借助全年龄段的流量号召力造差异化。例如前年落地迪士尼唐老鸭圳展，去年出环球影业小黄人圳展，圣诞期间还联韩国艺术造Uncle Daniel展，持续吸引客流前往圳湾后海片区。

另面坚持每年造原创本土IP，去年出原创IP“土拨鼠HOHO”，今年出原创IP“水塔塔”，并结圳气候优势，在每年佳季节出户外生活季，为圳职场人群造放松、惬意、慢节奏的休闲空间。同时，后海汇将原创IP与场内商户度绑定，开展周末主题表演、定制商户产品、联动SP促销活动、共创IP周边内容等多维作，把IP流量直接赋能给商户，实现商场与的共赢。

在存量竞争与商圈白热化的市场环境下，后海汇希望找准自身定位，与周边项目携手共建圳湾商圈，吸引多人群来到圳、来到圳湾，造大湾区全新的都市生活式。

钟廉军：感谢陈总的分享，后海汇的实践为组团式造商业生态圈提供了优质案例。目前圳湾商圈已成为全国学习的标杆，其发展并非单个项目的简单叠加，而是通过项目、文化馆、生态景观等资源联动，形成乘数应，实现商圈能整体提升，未来还需向陈晨入请教内容运营的相关经验。

接下来提问艺术维C创始人陈总（陈晓勤），是艺术IP与商业结究竟是当下市场缺乏内容亮点的权宜之计，还是未来具备长期增长潜力的刚需？二是如何真正实现艺术介入后，对商业价值与实际益的有提升？

陈晓勤：艺术IP赋能商业的未来发展空间会持续扩大。商业运营不能只依赖国外大型IP，未来需要造根植本土文化、具备特与竞争力的原创IP，从提供情绪价值转向以文化创意引流，终讲好属于项目自身的文化资本故事，让每个商业地产都形成属的文化叙事体系，陶陶居的文化故事造便是值得学习的范例。

我拥有二十余年艺术学习经历，五岁开始创作IP，后考入广州美术学院，从绘画转向艺术管理；2010年跨界进入南都市报，担任文化艺术版记者与主编，六年时间耕艺术传播与用户思维，为后续艺术商业化实践奠定基础。2015年离开体制创办艺术维C平台，至今已运营11年，从当代艺术自媒体发展为大湾区个头部艺术自媒体，并搭建起线上内容电商变现体系。

艺术维C与线下商业空间的作始于2017年的星巴克项目，当时为星巴克造个艺术主题门店，以“策展型商业”为核心思路，在预有限的情况下，联本土青年艺术创作“兔子穿越名画”主题IP，与梵、草间弥生等艺术符号跨界联名，让消费者在喝咖啡的同时轻松了解中西美术史，结平台百万粉丝引流与星巴克全域广，成为艺术赋能商业的经典案例。

此后，艺术维C先后为奔驰、宜居等上百个提供服务，疫情期间造珠海华发十字门艺术破圈项目，广州罗浮宫展览观展量突破10万人次，近期还为广州百药堂作伙伴造个艺术力展览，帮助使用20年的老旧空间成功续约、斩获荣誉，提升物业租金与商业价值，助力老厂房向太古里式商业地产转型。

艺术商业是很有未来的，艺术赋能商业的核心并非盲目引进国外IP，而是度联动本土艺术与原创内容。以校作为例，我担任硕士生师期间，结广州文旅特提炼“早茶”文化符号，造早茶主题IP；为粤海天河城、粤海云港城定制属原创IP，让IP不止是可的视觉符号，成为承载东力与文化内涵的精符号。

未来，我将持续联动中央美术学院、广州美术学院等业院校，为可化的原创IP赋予文化叙事，完整通商业的价值传递路径，这也是艺术维C长期耕的核心向。

钟廉军：谢谢陈总的分享，让我们感受到了艺术力和力四两拨千斤的果。

接下来有请时尚创投CEO柳刚总。您长期接触大量从0到1、从1到10的孵化期新，想请教两个问题：，您认为近几年是购物中心需要新，还是需要优质商场与场景提供发展环境？二，请您判断下个风口、下个周期能够跑出什么样的新？非常期待您的分享。

柳刚：昨天收到您给出的提纲，我觉得您很了解我，题目也正好契我当下研究与实践的域。我争取在有限的八分钟内，把主持人提出的两个问题，用核心观点与大分享。

我认为在商业域，观点比具体行为重要，理念大于切，尤其今天在64层的空谈观点，很有特别的意义。

回到刚才的两个问题，个到底需要购物中心，还是购物中心需要。在这个问题上我很有发言权，我拥有二十多年从业经历，既做过，至今仍持有多个的股份，也耕投资域五六年，左手、右手资本，长期站在商业线与各类商业体作。

我可以站在三视角给出判断：当下的市场环境里，需要购物中心，购物中心也需要，二者互相依存，但同时又存在微妙的博弈关系，甚至可以说是互相“挑剔”。论是头部S购物中心，还是面临招商压力的项目，双的作关系都不再是简单的甲乙。

未来与购物中心的关系，定不是单向博弈，而是双向奔赴。时代已经发生巨变，商业空置率、存量资产庞大，售业态占比大幅下降，从过去的70降至30，行业共同的课题是如何在存量中找增量、在红海中找红利，而这份红利定来自双向作。

我直观的感受是，当下行业的核心痛点不是“难”，而是供需不匹配--购物中心想要的，不想进；想进的商场，商场又不需要。这是行业需要从认知上共同改变的问题。格局开，天地才会宽，固守传统身份与模式，只会陷入内卷。

商业作模式也须随之改变，核心是从租赁关系转向共建关系。过去百货业态开创了商业的黄金时代，即便到现在，很多在百货渠道依然能开出千万业绩门店，核心原因就是百货与形成了度联营共生的关系。未来的商业不会再是单模式通吃，购物中心须思考如何与共建共创，从甲乙的租赁关系，转变为真正的利益共同体。

在这点上，成都COSMO是非常值得参考的案例。这个项目原本是经营不善、面临困境的存量商场，重新盘活后，与广州东山口并列成为国内潮域考察的标杆项目，我所投资的多个潮也都入驻其中。项目团队格局开阔，与度共建，从快闪设置、扶持，到社交传播、网红造、KOL作、内容制作、空间营造，形成了完整的生态，真正做到了商场与共生共赢。

成都COSMO的运营模式确实可圈可点，我投资的不少新兴都在这个项目里实现了快速成长，很多门店单店业绩能够突破百万元，表现优于不少传统购物中心。我认为这正是商场与双向力的成果，COSMO的实践非常值得行业学习。

如何把商场与的租赁关系转变为共建关系，是行业须思考的核心命题。

从投资视角判断未来价值，我主要看三个核心维度。

，要具备新锐属，从“老钱”走向“新贵”。传统成熟并非不好，但普遍存在思维固化、路径依赖的问题，难以适配新消费趋势；我关注代表新生代需求与未来趋势的新锐，这类不再单纯售商品、依靠传统种草逻辑获客，而是转向做内容、提供情绪价值。2026年已经进入情绪价值爆发的时代，论是售还是餐饮，都须抓住情绪价值，泡泡玛特的估值与利润，正是击中了情绪价值的核心。当下商业已经进入“情绪大于商品”的时代，消费者愿意为情绪价值支付溢价。

二，须具备原创，拒抄袭、照搬与复制，要有真正的原创精，在产品与模式上形成特壁垒。这需要90后、95后等年轻创业者，以全球化视野立足市场，造承载文化与文化自信的产品与。原创IP是重要抓手，我也长期与各类IP开展作，例如参与名创优品的相关业务，其IP作模式就充分印证了原创与情绪价值的重要。

三，须度结AI技术。从今年开始，AI在消费域的应用爆发，所有产业都值得用AI重新做遍。AI能够帮助淘汰落后产能、捕捉未来趋势，入理解目标客群画像，给出的运营与产品向。我目前已经在用AI辅助投资判断，评估项目价值、预判未来趋势、对标行业标杆，AI带来的率提升十分显著，行业正以翻倍的速度向前发展。

总结来看，行业核心变化可以概括为“三个转变”：是格局转变，与商场从互相博弈走向双向奔赴；二是模式转变，从传统租赁关系走向度共建；三是转变，从老钱走向新贵，要么传统老树发新芽，要么新锐黑马脱颖而出。

时尚创投的核心向，就是造代表未来的新消费，覆盖售、餐饮等多个域。我们布局单店模型已经跑通、具备可复制与规模化潜力的项目，机构每年都会在各赛道筛选优质项目，出年度十大标杆并动其进入全国商业渠道。

未来是新贵入场的佳时机，下个商业十年，消费市场仍有巨大增长空间，我也将持续携手行业伙伴，共同动新、新模式落地成长。

钟廉军：谢谢柳总的精彩分享。柳总给我们招商人也指了很明确的三条路。我想可能下次观点可以设个题叫AI招商。

夏老师后棒就交给您了。刚才大谈了很多新消费时代的挑战，其实也蕴含着很多的机会。我希望您给大分享下，怎么样去抓住新消费时代的机会，以及怎么样做好些低消费的运营。

夏亦丰：今天的传统商业地产在新消费时代下，正在转变为个提供体验的场景，我把这个变化叫做从"场所"到"场景"。

目前存量的集中式购物中心的规模是在增加的，但是我们可以看到新开业的项目其实是在减少的。目前商业地产面临的难点有三个。

个是整体新开业的体量、新开业的数量都是在下降的，不过还是有些市场表现是不错的，2025年北京新开业数量是的，圳和上海排名二。还有些下沉市场的新开业数量在增加。

二个是空置率在上升，不过各地区也有分化。线城市的空置率目前大概是在6.3左右，二三线城市大概在九个点左右，三线城市空置率在增长。

三个是租金。如果看整体的宏观数据，租金水平连续三年都在往下走。但是我们从这里又看到个不同的点，比如新消费，我们刚刚说到的泡泡玛特，它原先主要布局在B2、B1层，现在也在不断往层进驻，变成商场的主力店。进到楼之后，整个场景店铺的设计、装修都有变化，定位也有发生改变，产品也略有不同。有数据显示，这种潮玩店铺进入到新的购物中心之后，周边其他的店铺租金也提升了，甚至有些能提升10个点。所以把这种新消费业态引入到商场里面，给实际的经营数据也带来了定的增长。

在当前行业调整和分化的背景下，存量改造成为商业地产的重要发展路径，主要有两个向，是盘活改造，是城市新。从盘活改造这件事情上面来说，其实已经有很多案例做出来了，包括烂尾项目在开发、换运营、传统商业向新消费向项目转型等等；城市新面比如原来的老厂房、老码头改造，还有城市历史街区的改造。

从新兴改造的向上看，有三类是目前比较典型的。

种是特主题。特主题Mall里面火的是二次元。比如说百联，原来早是以百货为主，后来改成购物中心Mall的形式，现在开始做二次元创趣场，这也是它业态上的个变化。除了二次元之外，现在有关女、银发、体育、骑行等主题也不断出现。

二种是奥特莱斯。奥莱对应的是折扣消费，在现在的宏观经济背景下，大对折扣消费有较强的需求。同时大对奥莱的体量和多元化要求也在增加，所以现在很多奥莱会造成微度假的形式。"微度假+折扣消费"，契了年轻人以及中产的需求。

三种是复型非标商场。我把它们划分成三类：

个是时尚创新型，这里面包括，主理人商业、社群商业、策展型商业等。

二个是复古创新型，基于原本有定历史的文化遗产或者历史街区，有定原始生态。

三个就是生态创新型，比如公园型、文旅型。

2025年非标商场整体客流量的提升速度是19，远大于传统商业5.2的增速。此外，非标场景中35岁以下的客群占比72。所以非标加上新消费匹配，就能创造出多增量。

新消费对于商业地产大的赋能在于，原来商业地产受到电商、互联网的冲击，运营上有定压力，但是新消费起来之后，商业地产反而获得了多机会。因为新消费不只是买东西，需要体验，需要实际到店里去感受。场景体验是实体商业的核心优势。

门店不再以成交为唯目标，而是作为体验与内容展示的空间。举个例子，以前购物中心中很少有大型具店。但近几年，比如源氏木语这样的具，扩张比较快，2022年线下门店300，现在已经到千店的规模。以前大买具大多去建材市场，现在这些新售也都开始进入购物中心。进去以后，它也不要求你定在店里买，也会让你去官网店看、允许你在网上下单。这和传统的线下店铺给消费者很强的消费压迫感不同。

所以我觉得新消费时代带给商业地产的机会变多了。运营要抓住这样的机会。让消费者的情绪和感受被重视很重要。要想设法留住客户的时间，不要只追求单位时间消费，先让他留在场子里，把流量和氛围带起来。让他有边玩边逛的想法。就是"允许消费者不消费"，可能会创造出其他意想不到的消费点。

新消费里面，除了潮玩，还有现制茶饮、新中式茶饮，三个是宠物经济，也是可以重视的品类。宠物经济中除了宠物食品和用品之外，还有宠物体验店、宠物博物馆、各种宠物互动等等。另外有个品类也在扩张，就是智能电子产品，比如智能穿戴设备、智能影像设备、机器人体验等等，不是每个人都会买个机器人回，所以很多对此有兴趣的人会主动到店体验。这也是运营商可以快速抓住的机会。总体来讲，新消费时代下，做好个商业项目需要不断新知识储备、紧跟潮流、快速进。

除了这些之外，还要重视三复率，即复游率、复购率、复荐率。商业的运营除了吸引顾客来之外，还要想到如何让顾客反复荐身边的朋友来，才能把矩阵开。

还有，通过店、快闪、会员活动、线上小程序、明星应等等，提升新鲜度和吸引力。核心就是创造"不样的体验"。

后我用句话总结，新消费时代下的商业地产，是从原来的提供个交易场所，变成共创个能制造情感共鸣的沉浸式体验场景。

钟廉军：谢谢夏老师娓娓道来，数据非常充实的总复盘。今天也是非常感谢六位嘉宾的精彩分享。

我想说新消费时代其实不是个突然降临的个东西，它其实是各位从业者点点试出来、闯出来、拼出来的，谁也没有标准的答案。但是敢于在不确定中去做判断和行动的人，会先看到下个周期的轮廓和机会。

今天的圆桌讨论，就先到这里，相信大意犹未尽，我们在后面的活动中再好好相互讨论，我们下期再会。谢谢！

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