2026年2月25日，上海市住建委等五部门联发布《关于进步优化调整本市房地产政策的通知》(“沪七条”)，从限购、公积金、房产税三面出七项调整，自2月26日起施行。新政条即大幅缩短非沪籍居民购房社保年限：购买外环内住房的社保或个税要求从3年降至1年，缴纳满3年者可增购1套，持居住证满5年者全市限购1套。这调整直接激活外来刚需及需求，尤其内环区域限购松绑对冲限售压力。
对比2024年政策，此次调整次系统降低核心区购房门槛。例如，静安、徐汇等内环区域因房价稳定强，成为新政主要受益区。中信建投（601066）指出，新政配此前上海三区收储二手房举措，进步疏通市场循环。数据显示石嘴山家具封边胶价格，2025年上海二手房成交中，非沪籍占比达40-45，新政预计将释放9万新市民购房潜力。
金融支持：公积金贷款额度提升至324万
新政同步优化公积金政策石嘴山家具封边胶价格，套房贷款额度从160万元提至240万元，叠加多子女庭(+20)和绿建筑(+35)支持，可达324万元，创全国新。按30年贷款计，每年可减少约2300元利息负担。政策还放宽贷款套数认定，已结清贷款且房或仅有套住房的庭可再次申请公积金贷款，释放需求。
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浙商证券（601878）分析，核心区总价房源需求有望企稳，万能胶厂家2025年外环内新房成交占比达48.4，新政将加速去化。财信证券预计，3月起市场数据将明显，政策瞄准核心区需求，果或预期。当前上海二手房挂量连续9个月减少，新政或动价格企稳，部分热门区域已出现跳价成交案例。
市场预期：置换链条修复与“小阳春”可期
新政通过公积金“认房不认贷”与房产税豁降低置换成本，促进“旧买新”需求。例如，沪籍庭成年子女购买唯住房征房产税，直接减轻多代同堂庭持有压力。上海链研究院数据显示，2026年1月上海二手住宅成交2.03万套，同比增长26.69，政策落地后中介带看量显著上升。
业内普遍认为，新政将动3-4月“小阳春”行情。中指研究院指出，政策适配职住平衡、宜居安居需求，预计核心区房价企稳，房企估值回升。申万宏源分析，中央《求是》杂志2月发声支持地产政策“次给足”，上海新政为全国提供参考样本。
上海新政通过降低门槛、提升支付能力及减成本，短期提振成交活跃度，中长期优化市场格局。核心区房价企稳、置换链修复及房企估值回升是主要向石嘴山家具封边胶价格，同时为全国政策提供参考。
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