政策发力、刚需入市、成交放量……北上广楼市迎来“小阳春”聊城海绵胶。
北京：成交回暖 价格微涨300万以下成交六成
作者：张达
刚刚过去的3月，北京二手房成交量明显增长。中原地产研究院统计数据显示，3月北京二手住宅网签量达19886套，环比增长144.6，同比增长3.4，是近15个月以来的水平。
多位受访的房产中介人士向证券时报记者表示，近期北京二手房成交量回暖，成交周期明显缩短，价格微微上涨。
“近全北京都回暖了，成交量了很多，现在很多小区都处在缺房源的状态。”某大型房产中介北京通州区门店的工作人员对证券时报记者说，“之前那些便宜的好房子都完了，现在新登记套正常户型的房子，只要不是楼层特别矮、户型特别差的，价格比之前成交价稍微加十几二十万都能很快出去。”
某大型房产中介北京东城区门店的工作人员对证券时报记者表示，近学区房成交比较多。
“我们店3月份签了十七八单，比之前都翻倍了。”另房产中介丰台区门店的工作人员告诉证券时报记者，近客户多了，成交量回暖了，每套房总价微涨差不多十万八万。
对于3月的北京二手房市场的表现，北京链研究院分析师冷会接受证券时报记者采访时认为“非常不错”，成交量上是近15个月以来的水平，价格面则总体保持平稳，跟年前段时间相比略有上涨，止跌回稳态势延续良好。
我我研究院指出，3月31日，北京楼市单日网签量达1422套，创下2023年4月以来近三年单日成交量新，直观展现出北京二手房市场的复苏。为关键的是，此轮回暖不仅实现了量的稳步增长，价格表现亦同步向好。国统计局数据显示，2月北京二手住宅价格指数环比上涨0.3，率先实现止跌回稳；从我我成交数据来看，3月北京二手住宅成交单价延续了2月份的稳定趋势，形成“量涨价稳”的良复苏格局。
对于3月北京楼市回暖的原因，冷会认为主要有两面：面是季节原因，每年春节后这段时间都是个市场快速回暖的黄金期，也就是俗称的“小阳春”。另面是政策加持，去年12月下旬出台的各类政策优化举措（例如放宽限购、优化二套贷款条件、降低增值税率等）有提振了市场信心，同时也撬动了部分购房需求聊城海绵胶，这些新增的需求到3月份也陆陆续续地转化成了实际交易。
刚需群体的集中入市，成为此次“小阳春”行情的重要支撑。我我数据显示，3月，北京300万元以下二手房成交量占同期二手房总量的66.3，同比上升19.1，低总价房源成为成交主力。
对于北京二手房市场的“小阳春”能否持续，中原地产席分析师张大伟认为，从未来趋势看，经过3月份“小阳春”后，成交会在4—5月有惯的回落，后续市场走势依然要看政策趋势。
展望未来，我我研究院认为，房地产市场已经历了近几年的度调整，在中央“着力稳定房地产市场”的部署下，已经开始迈向新的阶段。北京作为线城市，城市基本面较好，“止跌回稳”行情有望延续，动北京楼市实现平稳健康发展。
上海：多项指标亮眼 “沪七条”激活楼市
作者：陈雨康
在2月25日发布的“沪七条”政策和传统季应的提振下，上海楼市已进入“筑底企稳”阶段，并迎来3月楼市“小阳春”。刚刚过去的3月，上海二手房挂价实现了止跌回升，二手房阶段成交量创下了数年新。
克而瑞数据显示，上海3月二手房成交量突破3万套，堪称“金三月”。截至3月29日，二手房成交量连续三周刷新纪录，当周网签量达7732套，为近五年的单周成交量。其中，3月28日（周六）网签1585套，刷新近五年周六及单日成交量纪录；3月29日（周日）网签1442套，刷新近五年周日成交量纪录。
除了成交数量大幅增加外，上海楼市价格也止跌，出现了量价齐升的重要信号。中指研究院提供的数据显示，3月上海二手住宅挂均价环比上涨，结束了此前连续33个月的下跌态势。
4月1日聊城海绵胶下午，证券时报记者来到上海市浦东新区房地产交易中心。虽然当天是工作日，3楼的不动产登记交易大厅依旧人声鼎沸，购房者、房产中介、房东等往来如梭。大屏幕显示，当天发号量和业务受理数皆过900。
陪同客户办理手续的房产中介刘经理对证券时报记者表示：“3月中旬以来聊城海绵胶，交易中心经常是这样熙熙攘攘的状态。‘沪七条’新政落地后，不少之前卡在资格或贷款上的客户都动起来了。”
随后，证券时报记者来到了北蔡镇。该镇位于上海浦东内环和中环之间，片区内包含刚需、、中端等各种类型的住宅，直是浦东新区人气较的板块之。“我们这里的客流跟内环些热门板块比，总体还平稳。下午带看完组客户，是来看套400万左右的两房，客户觉得价格还是偏，想再观望下。”位驻扎北蔡8年的二手房销售经理对证券时报记者表示，北蔡片区的客群以周边上班族和客群为主，新政之后咨询量有增加，但实际成交速度未显著变快。“房东报价坚定，议价空间不像年前那么大，但买也普遍存在观望情绪。从数据看全市成交量确实上来了，但我们板块感觉还在慢慢传，可能要到4月份才能明显感受到热度。”他说。
在此轮上海楼市“小阳春”行情中，刚需群体是购房的中坚力量。多三机构测的数据显示，3月上海总价300万以下的二手房成交占比过六成。在前半个月，总价300万元以下的二手房成交占比过七成。
中指研究院上海分析师张翔对证券时报记者表示，“沪七条”释放购房需求，叠加2月初三区二手房收购试点，为“老破小”资产提供了明确的退出渠道与价格锚，有稳定了市场预期。
展望后市，上海易居房地产研究院院长严跃进表示，刚需的活跃将为型需求“旧换新”创造前提。预计未来几个月市场热度将有所扩围和传，中端型需求和豪宅市场的成交将得到提振。总体上看，二手房市场将呈现“成交量先行、价格温和跟进、后续量升价稳”的积态势。
广州：刚需客入市活跃目前还在“消化存量”
作者：李映泉
季度，广州二手房市场迎来回暖态势。
3月31日，广州市房地产中介协会发布的统计数据显示，PVC管道管件粘结胶2025年3月（统计周期为2月26日至3月25日），广州市二手住宅共网签10866套、108.47万平米，分别环比增长73.08和74.34。季度，广州市二手住宅共网签27182套、271.90万平米，同比分别增长19.80和19.57。
分区域来看，3月，广州全部行政区网签套数环比均有不同程度的增长。其中，白云区、增城区和从化区环比增长幅度分别达到93.82、86.59和85.60，排名居前；即便是增长幅度小的南沙区，也环比增长了41.24。
4月1日，证券时报记者实地探访了广州天河区的多地产中介门店。由于是工作日的缘故，门店看房询盘的客户并不多，大多只是星客源来访。多位中介人士告诉证券时报记者，在上周末，他们带看房的工作量都比较大，成交量对比前两个月也有显著增加。
广州中介平台裕丰地产位资中介人士向证券时报记者提供了组数据，以天河区长兴路片区为例，3月份的二手房成交量几乎是1—2月的总和。
“3月是2月春节假期过后的月，‘小阳春’应比较明显，刚需客入场活跃度提升。”上述中介人士表示，在价格面，整体成交价格趋稳，没有太明显的涨幅或跌幅。“过去两年广州房价下跌幅度不小，累计挂盘量还比较，贸然提价可能会致买流失，目前还处于消化（二手房）存量的阶段。”
证券时报记者在贝壳二手房平台看到，截至目前，该平台广州二手房挂量还在14万套出头。价格面，据房天下研究院数据显示，3月，广州二手房挂均价为30162元/平米，环比下跌0.60。
恒珺地产经纪人叶贵强表示，当前市场上的购房者观望情绪持续，部分客户存在“淘笋”心态，致入市节奏放缓。随着政策走向进步明朗，叠加市场环境逐渐，客户信心有望逐步修复。
德晟地产经纪人刘特义表示，3月，准备结婚、入学等刚购房需求的客户群体入市步伐加快；同时，部分业主由于放盘时间较长，心态有所变化，愿意提供定的让价空间以促手中房源尽快成交。
贝壳二手房上展示的今年3月广州部分成交数据显示，多数房源的成交周期在200天—300天，乃至。
广东省住房政策研究中心席研究员李宇嘉向证券时报记者表示，二手房市场经历前期大幅度降价后，有回稳的诉求。“很多房源价格达到2017年前后的水平，达到了新市民、年轻人的可支付价位，于是促成了3月份二手房交易的峰。”
对于本轮“小阳春”的持续，广州市房地产中介协会市场调研认为，由于市场即将迎来4月传统淡季，叠加此前所积压的刚和购房需求已部分得以集中释放，当前市场上的准购房者普遍认为选择房源时存在较大的比较空间，决策周期拉长，入市步伐有所放缓，使得交易增长后劲略显不足，预计4月二手住宅市场交投将有所回落。
圳：行情近3年来“” 热度能否延续看4月
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作者：吴明
“今天，我要给3对客户办理房产过户手续。上个月，我和工作团队经常加班。在我看来，今年的楼市‘小阳春’行情是近3年来‘’的次。”4月1日，圳市罗湖区不动产登记中心刚刚开门，证券时报记者就见到正在帮客户填写资料的小黎，他这样表示。小黎是圳大型房产中介机构的工作人员，门负责办理房产过户等相关手续。
刚刚过去的3月“小阳春”，圳楼市交出了份不错的答卷。乐有研究中心的数据统计显示，3月圳二手住宅总网签量7898套，环比上涨117，创下近11个月的值。其中，全市手住宅预售和现售计网签2827套，环比上涨118；二手住宅网签5071套，环比上涨117。从贴近实时市场的看房和签约数据来看，乐有门店二手看房量创近5年的新，较2024年10月的峰还出17。二手签约量环比上涨244，同样处于历史位。
在罗湖区处在售新房项目，证券时报记者见到位刚刚签约的购房者，在连续看中的两套意向二手房被迅速成交以后，她也果断采取措施，很快定下了套新房。在她看来，价格度调整，叠加持续的低利率环境，使得房产的持有成本和长期价值正被重估。
证券时报记者在圳多区走访时发现，豪宅和型房源成为新房市场的热点，而低总价房源则成为二手房成交主力。乐有研究中心的数据显示，300万元以下的二手房成交占比从去年3月的21.8上升至今年3月的31.5。圳贝壳研究院院长肖小平指出，购买低总价房的群体主要分为两类：自住刚需客和稳健型小额投资者。
“二手住宅面，300万元以下的房源咨询度和成交量。”福田梅林片区的位资房产中介经理对证券时报记者表示，“圳二手房的火热还依靠价格动，以价换量仍然是二手房交易回暖的前提，刚需客户的价格接受程度依旧不，业主和购房者的预期还需要进步提振。”
多位业内人士认为，圳楼市已经在春节前走出了波淡季不淡的行情，4月市场热度的延续尤为关键。如果圳乃至其他核心城市热度能够保持，将有助于市场预期。
“自2025年底以来，圳湾几个豪宅项目的热销及近期核心区域二手价格的企稳，给市场带来积信号，表明核心区域已经完成筑底。如果这种状态可以持续下去，整个圳市场有望在2026年完成筑底。”圳中原研究中心研究员邹少伟在接受采访时指出。
广东省住房政策研究中心席研究员李宇嘉表示，后续房价能否维持企稳的态势，是取决于二手房交易量能否维持，特别是低价房源消耗掉以后，中价位的房子交易能否被激活；二是低价二手房交易能否带动旧买新、小买大的置换需求，即消费的良循环；三是新房能否在产品端实现综品质，驱动客户基于消费升的购房需求。
本文原载于证券时报4月2日A4版
校对：赵燕
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