发布日期：2026-07-13 12:35点击次数：64
当行业仍在为销售波动与去化压力反复博弈时，依然在场的房企的竞争逻辑，已经从房子切换到经营资产。
今年季度，新城控股(601155.SH)交出份颇具标志的成绩单：商业运营总收入35.45亿元，次过开发销售业务。这意味着，支撑公司增长的核心力量，正在从周期强的地产开发转向能够持续创造现金流的商业运营。
对于长期以住宅开发见长的民营房企而言，这不仅是次收入结构的变化，像是场商业模式的换挡——从开发商到商业运营商的结构跃迁。
过去几年，行业已经给出过清晰样本。论是长期耕万象系的华润置地，还是持续强化商业运营的中海地产，其穿越周期的能力，很大程度上都来自稳定租金、运营收入与现金流构建的二增长曲线。
如今，新城控股也在这条正确的路上迈出大步。季度，公司扣非归母净利润同比增长14.97，经营现金流持续为正，货币资金较去年底增长21，背后都能看到商业运营业务的支撑作用。
当商业收入正式过开发销售，这房企显露出以经营穿越周期的新轮廓。
商业收入次反住宅，新城控股迈过分水岭
财报显示，2026年季度，新城控股实现商业运营总收入35.45亿元，同比增长2.82；同期住宅开发业务同销售金额为30.16亿元。商业收入次过住宅销售收入，意味着公司正在从开发驱动走向运营驱动。
这不仅是数字变化，是盈利逻辑的重构。
在开发业务毛利率普遍承压的背景下，商业运营的价值正在被重新定义。相比依赖市场周期波动的住宅销售，购物中心租金、运营管理与消费场景构建，能够带来稳定、可持续的现金流。对于房企而言，商业运营不只是利润来源，是安全垫与确定。
数据显示，2025年，新城控股商业毛利贡献占比已过六成，毛利率维持在70左右。随着商业收入正式反住宅销售，公司盈利结构也进步向经营业务倾斜。
重要的是，这种转型建立在长期运营能力之上。
截至今年季度末，新城控股已开业吾悦广场178座，总建筑面积达到1649万平米，出租率稳定在97.44的位。出租率背后，反映的是项目运营率、招商能力以及区域消费黏的综支撑。
如果说过去房企依赖的是房“回”，那么如今的新城控股已经越来越像持续收租的商业运营平台。
这种变化，在近期两个项目上体现得尤为明显。
4月30日，泰安肥城吾悦广场开业；5月1日，重庆永川吾悦广场焕新亮相。两个项目，重轻，分别对应重资产耕与轻资产输出两种模式，也折射出新城控股商业布局思路的进步成熟。
泰安肥城吾悦广场引入盒马鲜生、海底捞、KKV等头部，补齐县域消费升短板；重庆永川吾悦广场则以轻资产模式联手重庆市文旅投资集团，切入成渝双城经济圈节点，通过矩阵与消费场景升，提升区域商业能。
截至目前，吾悦广场已在全国146个城市布局212座，开业项目达180座，形成重资产夯实基本盘、轻资产拓宽增长的全层商业网络。
随着规模扩大，其运营体系也在同步升。从提出“经营五步法”到出“悦链计划”，新城控股正在从传统招商思维转向经营思维。
根据计划，2026年新城控股预计实现商业运营总收入145亿元，同比增长2.9。广发证券认为，公司当前商业收入目标相对审慎，PVC管道管件粘结胶若轻资产项目进顺利，租金收入仍有进步预期空间。
在3月30日举办的2025年业绩说明会上，新城控股董事长晓松在谈及轻资产布局时表示，公司坚持地域耕总策略，紧抓城市发展机遇，聚焦城市群与核心城市，围绕现有布局做大、做强、做。
融资修复背后，资本重新定价商业运营能力
如果说商业运营收入次过住宅销售，意味着新城控股完成了业务结构的换挡，那么融资端的持续修复，则意味着资本市场开始重新认识这公司。
过去几年，房地产行业融资环境度重构。对于房企而言，融资能力已资本市场对企业经营能力、资产质量与现金流稳定的综投票。商业运营能力的增强，正在成为新城控股开融资空间的重要支点。
今年以来，公司持续进境内外融资与REITs布局，多层次资本通道进步通。2月26日，新城控股母公司新城发展(01030.HK)宣布，子公司新城环球成功发行3.55亿美元优先担保票据，并获得投资者积认购。
事实上，自2025年以来，新城已连续三次成功完成境外融资。2025年6月，新城发展发行3亿美元抵押债券，成为近三年来重启境外资本市场融资的民营房企；同年9月，新城环球再次发行1.6亿美元优先担保票据；如今三笔美元债再度落地，意味着公司境外融资渠道已逐渐恢复稳定。
连续开海外资本市场窗口的背后，本质上是投资者对其经营基本面与商业模式转型的重新定价。相比依赖销售回款的开发型房企，拥有稳定租金收入与持有型资产的企业，容易获得长期资本青睐。
除了境外融资，公司在资产证券化域的进同样明显提速。
3月16日，国金资管-吾悦广场持有型不动产资产支持项计划2026年次扩募正式获受理。这也是继2025年全国单消费类机构间REITs落地之后，新城控股大资管战略的又次关键成果。
2025年11月，新城控股以上海青浦吾悦广场为底层资产，成功发行6.16亿元持有型不动产ABS。中信建投指出，该项目不仅是全国单消费类持有型ABS，也是单A股上市民企持有型ABS，标志着公司向资产运营化转型取得了实质突破。
这变化的意义，意味着房企估值逻辑正在重塑。
过去，开发商的核心资产是土地储备；如今，重要的则是可持续运营、可证券化、可持续产生现金流的商业资产。REITs、ABS等工具的逐步通，标志着新城控股正在从持有资产走向管理资产，从传统开发商向资产运营平台演进。
融资修复的同时，新城控股仍在持续优化财务安全边际。
今年季度，公司累计偿还境内外公开市场债券16.29亿元；截至3月末，联营公司权益有息负债计22.16亿元，经营现金流净额1.59亿元，保持为正，货币资金82.37亿元，较去年底明显提升。
与此同时，公司ESG表现也获得机构认可。3月23日，指数机构MSCI将新城发展ESG评由BBB上调至A。
对于正在转型中的新城控股而言，这或许是个越来越清晰的信号。当行业从杠杆扩张时代进入经营现金流时代，资本终会流向那些真正具备运营能力的企业。 相关词条:罐体保温 塑料挤出设备 钢绞线 超细玻璃棉板 万能胶
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