今年4月，在权益及债券市场走强的情况下，公募REITs收益走势先扬后抑，整体延续了存量博弈下的弱势表现，而商业不动产项目的供给预期正成为影响后市走向的核心变量。

数据显示，2026年4月，中证REITs全收益指数月初至1030点后震荡回落，终收于1011点，基本回吐月内涨幅；周度成交额先升后降，4月20日至26日单周成交额和周度换手率均为2026年2月以来新。但拉长时间轴来看，4月整体交投氛围仍处于2025年初以来的较低位置。全月来看，79只已上市REITs中，仅23只月线收涨、55只收跌，1只月线收平。

供给端面，批4只商业不动产REITs于4月24日集中获批，预计计募资规模约145.18亿元，业内人士表示，供给扩容预期成为影响后市走向的核心变量。

4月交投活跃度低位徘徊，水利项目大涨7.5

从月度整体走势来看，4月份REITs市场交投氛围依然偏弱，即便在4月20日至26日单周成交额达到32.80亿元，周度换手率0.52，创2026年2月以来新，但依然处于2025年初以来的低位。

申万宏源相关研报指出，中证REITs全收益走势先扬后抑，下半月受Q1季报权重板块产业园业绩不及预期、商业不动产审核进度加快以及5月大规模解禁预期扰动，资金面趋于谨慎。4月大宗交易累计成交31亿元，总量环比微降但仍处近半年位，平均折价率0.45，折价幅度环比有所扩大，反映出大资金在季报窗口期的调仓需求较为盛，但整体承接力度有限。

从估值角度来看，申万宏源数据显示，4月末产权类REITs派息率为4.68，经营权类为8.58，均较3月底提升。产权类REITs相对国债、中证红利的息差分别走阔0.1和0.22个百分点，派息率已较红利股息率溢价0.22个百分点。

随着已上市REITs季报的披露，市场对业绩的差异化定价也逐步展开。华西证券在对季报点评中分析称，多条速公路通行费收入同比大幅增长，业绩亮眼带来分派提升；数据中心、消费、租赁住房板块可供分配金额整体稳定，韧较好，部分项目经营稳中有升带来可供分配大幅增长；而产业园区和能源设施板块多只REITs可供分配金额下滑明显，主要受经营承压影响，万能胶生产厂家短期内仍需谨慎。

华源证券在研报中指出，分板块来看，不同资产类型在4月的表现出现显著分化：数据中心和水利项目表现较好，平均涨幅分别为1.2和7.5；而园区板块全月下跌2.9，生态环保下跌2.8，两者跌幅居前。交通、市政、仓储物流、保租房、能源、消费等板块平均涨跌幅在-0.5至-1.9之间。

从涨跌项目数量来看，数据中心、水利项目均收涨，其中数据中心板块南万国数据中心REIT涨幅为1.36，南润泽科技数据中心REIT涨幅为1.13，水利板块银华绍兴原水水利REIT月内涨幅为7.54；其余类型下跌项目数量占比均过半，其中园区、交通类REITs项目下跌数量占比均达75及以上。

商业不动产REITs集中获批，供给预期成为重要因素

在存量博弈的背景下，供给端迎来关键节点。4月23日，批4只商业不动产REITs正式获得证监会批复，分别为中金唯品会REIT、中信建投农食品集团REIT、汇添富上海地产REIT和国泰海通砂之船REIT，预计计募资规模约145.18亿元，底层资产涵盖奥特莱斯、购物中心和办公楼等业态，4只产品的预测现金流分派率区间为4.75至6.22。

华源证券表示，中信建投农食品集团商业不动产REIT、广发新城吾悦REIT 未来两年的预测分派率相对较，短期来看项目收益或具有较厚的安全垫；国泰海通砂之船REIT 联营/抽成收入占比在70以上，或在消费复苏周期中具备强的业绩弹。对于写字楼/城市综体业态而言，汇添富上海地产商业不动产REIT或为抵御宏观经济周期波动的稳健选择。

批商业不动产REITs落地后，供给端继续加速进。证监会官网显示，4月28日，华夏华润置地商业不动产REIT和中金开元旅业商业不动产REIT先后申报，其中华润置地项目底层资产为成都万象城，开元旅业项目进步拓展到酒店类商业不动产域。5月6日，红土创新茂业商业不动产REIT获受理，募集规模约11亿元，2026年、2027年预计净现金流分派率分别为5.3和6.0。

据媒体报道，瑞思研究院院长朱元伟表示，批项目普遍在问询反馈后主动下调估值3至5，这主要来自对经营参数采取保守的假设，并配低的折现率以反映低息环境的市场趋势，监管层的审慎向既为投资者让利，也为二市场预留了安全边际，同时为后续申报项目确立了参照标准。 相关词条:玻璃棉毡     塑料挤出机     预应力钢绞线    铁皮保温    万能胶生产厂家

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